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市道などの公道に接面する土地なので当然建物が建築できると思われてはいないでしょうか。

都市計画区域及び準都市計画区域内においては、建築物の敷地は道路(1.自動車専用道路、2.高架道路等で自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもので地区計画の区域内のものを除く)に2m以上接しなければなりません。(建築基準法第43条第1項)ここでいう「道路」とは原則として次のいずれかに該当する幅員4m(特定行政庁(建築主事をおく市町村ではその市町村町、他の市町村については都道府県知事)が指定する区域内においては6m、以下同じ)以上のものをいいます。(建築基準法第42条第1項)

1.道路法による道路、すなわち、一般国道、都道府県道、市町村道
2.都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等による道路(いわゆる都市計画道路や区画街路)
3.建築基準法の規定の適用の際すでにあった道路(私道でもよい)
4.道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等による事業計画がある道路で、2年以内に事業執行予定として特定行政庁が指定したもの
5.土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等の法令によらないで築造する政令で定める基準に適合する道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの(いわゆる位置指定道路)

従って、市道などの公道で幅員4m以上のものに2m以上接していれば、一般的には、建築物の建築が可能です。

また、例外として、幅員が4m未満のものであっても、次のいずれかに該当するものは、建築基準法上の道路とみなされます。(建築基準法第42条第2項・第4項)

1.建築基準法の規定の適用の際すでに建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの(いわゆるセットバックにより後退した線を道路の境界線とみなすもの)
2.指定区域内の幅員6m未満の道(下記イ、ロに該当する道にあっては幅員4m以上のものに限る)で特定行政庁が次のイ～ハのいずれかに該当すると認めて指定したもの

イ．周囲の状況により避難・通行の安全上支障がないと認められる道
ロ．地区計画等で定められた道の配置及び規模に即して築造される道
ハ．指定区域が指定された際すでに道路とされていた道

すなわち、指定区域を除いて、幅員4m未満の道については、それがたとえ市道等の認定がなされている公道であったとしても、特定行政庁が指定したものでなければ建築基準法上の道路とはみなされません。条文に、「建築基準法の規定の適用のすでに建築物の建ち並んでいる」とありますので、例えば市街化調整区域内に多くみられるような、建物の連たんの程度が低い地域内にある幅員4m未満の道ですと、公道であっても特定行政庁の指定がなされておらず、建築基準法上の道路に該当しない場合があるので注意が必要です。

私が過去に行った鑑定評価の経験でも、評価対象となる土地の接面している道路が建築基準法上の道路に該当しないケースが数例ありました。市街化調整区域内に限りません。市街化区域内にあるもの、市道認定までされている例もありました。特に問題なのは、現況では建物が建っていたという例すらあることです。建築確認もおりていました。法令上は建築物の建築が認められないにもかかわらずです。どのような経緯で建築確認がおりたのかは知る由もなく、詮索したところでその土地の評価には関係ありません(評価時点でその土地を購入したとしても建物の建築、建替が認められないため、そのような土地として評価するほかありません)ので、経緯についてはおいておくとして、重要なのは、公道だからといって幅員が4mに満たない道路の場合、建物が建築できるとは限らない、また、現在建物が建っているからといって安心できないということです。当然ながら、建物の建築ができる土地とそうでない土地とでは評価額が大きく異なるので、幅員4m未満の道路にしか接していない土地については、建築基準法上の道路に該当するか否かについて、必ず市役所等の担当課で確認するようにするとともに、例えばそのような土地を相続で取得したような場合、通常の路線価式の評価では適正な時価から著しく乖離した高い評価となることは必至ですので、専門家である不動産鑑定士に是非ご相談ください。