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土地鑑定評価を依頼される時、その目的に「土地の交換に必要なため」という場合があります。なぜ土地交換に鑑定評価書が必要なのでしょうか？

交換する土地は、通常の場合等価である事を前提としています。他人同士が何らかの理由で土地を交換するわけですから、損も得もしたくないのが人情です。しかし、交換する両者の一方が非常に有利となる場合にはそうもいきません。

・道路に接面していない土地の所有者が入り口の土地を交換で取得する場合

・民間大規模工場用地の進出対象地の中に建付け地等がある場合

前者の場合は、交換により道路に接面する事で、その土地に建物を建てる事が出来る訳ですから、非常に価値が上がる事になります。

後者の場合は、工場の進出には欠く事が出来ない土地等であるわけですから、やはり相応の対価を支払っても立ち退いてもらわねばならず、代替地を要求された場合には、従前地の価値を超える土地を提供する事になりがちです。

このように土地を交換する両者の立場によって、等価では合意が成立しない場合があるわけです。ともかく等価でないにしても、このようにして土地交換の合意は、両者により成立する事は出来ます。

しかし、ここで税金の問題が立ちはだかるわけであります。一般的に、交換は等価である場合には、税金がかからないと考えがちです。なぜなら所得が発生しないから、要するに誰も儲けてはいないのですから、儲けてもいない人から税金を執るのはおかしいではないかと考えるわけです。しかし、税務署の考え方は「不動産等の譲渡税は、不動産が現在の持ち主の手から離れ他の人に譲渡された際の所得に対してかかる税金であるから、結果的に交換という形を取っていても、そこで発生した所得はそれぞれ譲渡税の対象となる。」という事でした。もしかして税務署にとって、交換という手法は認め難いものなのかもしれません。不動産等の譲渡税の原則的な考え方は、詰まる所「財産(不動産等)が動けば(譲渡されれば)税が発生する」という事のようです。

何やら分かったような分からぬような、腑に落ちない理屈だと感じるのは、私だけではないように思います。そこで、このように感じる民意を反映してか、本法において特例を設けて無税扱いにする場合があるのです。それは次のような条件です。

所得税法第58条(固定資産税の交換の場合の譲渡所得の特例)
交換取得資産は、一年以上所有したものであり、かつ交換のために取得したものでない事
交換取得資産は、交換譲渡資産の直前の用途と同一の用途である事
交換時における交換取得資産の時価と交換譲渡資産の時価との差額が、これらのうちいずれか高い方の価額の100分の20に相当する金額を超えない事

これが、不動産の交換において譲渡税が免れる条件です。